안녕하세요 건강한 투자를 추구하고
경제적 자유를 꿈꾸는
부반 입니다.
부에~반하다
정부에서 서울 경기의 부동산 상승세를 꺽기 위해
각정 부동산 규제책을 내놓고 있는데요
가장 대표적인것이 대출규제 입니다.
한두번 규제하는것이 아니라 지속적으로
주택 담보 대출 규제에 의해서
주택담보대출의 한도, 금리 등의 조건을 확인하는 것이
너무 복잡해졌죠
주택담보대출은 규제 내용도 알아야 하지만
개인의 소득, 신용등급 등
조건을 고려해서 금융기관을 잘 선택하셔야 합니다.
혹시 신용등급 올리는 방법이 궁금하시다면 아래 URL 참고하셔도 좋습니다.
주택담보대출의 종류는,
주택모지기론, 주택자금대출, 주택담보대출고정금리, 주택대출, 주택담보대출이자, 담보대출한도
등 다양한데요
본인이 소유하고자 하는, 또는 투자로 구입하려는 지역이
어느 규제에 해당하는지 파악을 먼저 해보겠습니다.
|
투기지역 |
서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 동대문, 동작, 중구, 세종시 |
|
투기과열지구 |
서울전역(25개구), 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 세종시 |
|
조정대상지역 |
서울전역(25개구), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 구리, 안양 동안, 광교, 세종시, 부산 해운대, 동래, 수영, 수원 팔달구, 용인 수지, 기흥 |
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역의 구분에 따라
각기 다른 대출 비율인 LTV, DTI (DSR)이 적용되기 때문에
내가 투자하는 지역에 따라 대출 한도가 달라진다는 점 명심해야겠습니다.
근데 대출을 받을 때 대출받을 물건과 사람에 따라 각기 대출 금리
곧, 이자가 다르게 산정 됩니다.
대체 왜 대출 금리가 다를까요?
옆집 개똥이는 저렴하게 2.5% 이자로 받았는데 나는 왜 4%대로 나오는지
궁금하셨을텐데요
금리는 크게 두가지로 나뉘어 집니다.
1. 기준금리
2. 시장금리
기준금리
기준금리는 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리입니다.
이 기준금리를 기준으로 금융시장에서 자금을 거래할 때 시장 참여자들이
자금 상황에 따라 수시로 변경되게끔 하게 됩니다.
주택담보대출금리가 기준금리로 산정된다고 아시는분들이 계시지만
그것은 잘못 알고 계신겁니다.
주택담보대출금리는 기준금리로 산정되는것이 아닌
기준금리를 바탕으로 시장의 참여자들의 상황에 따라 수시로 변경되는 금리 입니다.
대출금리는 어떻게 산정될까?
주택담보대출의 기준 금리는 한국은행에서 정하는 기준금리가 아닌
COPIX 코픽스 금리로 기준이 정해집니다.
코픽스 금리는 매월 15일경 한달에 한번 금리가 변동이 생깁니다.
코픽스 금리는 신규대출을 받을때 산정되는 신규취급액기준 금리가 있고
기존 대출을 받고 있는 곧, 변동금리를 적용받고 있는 고객들에게
일정 기간마다 금리를 재산정하는 코픽스 잔액기준 금리가 있습니다.
가장 최근인 5월 15일 코픽스 신규취금액기준금리는 1.20% 입니다.
5월15일 기준 코팩스 잔액기준 금리는 1.61% 입니다.
만약 여러분이 주택을 구입해서 신규 주택담보대출을 받으려고 하면
위 두가지 중에 어떤 금리를 적용받을까요?
맞습니다.
바로 신규취급액기준 금리 즉 1.20%의 금리를 적용받게 됩니다.
근데 실제 대출을 받아보면 1.20%의 대출이자 금리가 나오는게 아니죠?
그 이유는 바로
대출금리 계산식이 은행마다 별도로 존재하기 때문입니다.
대출을 받을때 기준이 되는건 코픽스 신규취급액 기준 금리 혹은 잔액기준 코픽스 금리가
기준이 되는 것이고
가산금리란?
이후 개인의 신용상태, 은행 고객등급, 거래 내역 등 위험프리미엄을 산정합니다.
곧, 고객의 신용상태에 따라 추가 금리가 더해지는 것이죠
거기에 급여자동이체, 신용카드 발급, 적금통장 만들고 하면 우대금리를 적용해주는
은행도 많습니다.
곧,
대출금리
신규취급액 기준금리 5월15일 기준 1.20%+위험프리미엄금리(고객의신용상태에 따른 금리)-우대금리
로 산정이 되는 것이죠
.
가산금리가 산정되는 방식은 은행마다 상이하지만 대표적으로는
리스크프리미엄, 유동성프리미엄, 신용프리미엄, 자본비용, 업무원가, 법적비용,
목표이익률, 가감조정 전결금리 등 기타 산정되는 계산 종류가 많습니다.
주의하실점은 은행에서 주택관련 대출을 받으실때
현재의 코픽스 금리대로 제대로 기재되어있는지
코픽스 금리는 매월 15일경 정해지기 때문에 속일수가 없습니다.
그래도 사람이하는 일이다보니 실수할 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져봐야합니다.
가산금리는 나의 신용상태가 좋은데 왜 이렇게 산정이 되는지
나의 연봉이나, 카드 사용내역, 신용등급 등을 어필해서 가산금리를 협상을
해보는것도 좋습니다.
또, 우대금리는 어떤것들이 있는지 꼼꼼히 따져보신 후
최대한 대출이자를 낮게 받으시는게 가장 좋겠습니다.
이상
끝^^
