부동산 경매 & 공매 감정가 믿어도 되나? 이정도면 사기 아닌가?

안녕하세요 건강한 투자자 부반 입니다. 부에~반하다^^

부동산 투자를 한다는 것은
부지런 해야 한다는 걸 뜻합니다.

독자분들이 여행을 가든, 투자를 하든, 공부를 하든, 자격증 취득 준비를 하든, 공무원 준비를 하든, 창업준비를 하든 가장 먼저 시작 하는것이 무엇이죠?

바로 공부 입니다.

제가 이 내용을 서두에 적는 것은 부동산 투자를 함에 있어서도 사전에 먼저 공부를 해야하고 연습을 해야하고난 다음 실전 투자를 해보셔야 하는데,
단순이 책만보고 현장에 가보지도 않고 바로 법원에 가서 경매 입찰 하시는 분들이 있습니다.

더 심한 경우도 있는데요
법원에 가는것도 귀찮아서 인터넷으로 1000원짜리 양말 하나 사듯이 온비드 공매사이트에 가서 물건 검색하고, 웹서핑 손품만으로 입찰 결심을 하고 클릭 몇번으로 낙찰을 받는 분도 있습니다.

현장 조사 임장도 하지않고 시세분석도 하지않고
투자하는 것은 스스로 실패를 자초하는 것이다.

이번 칼럼에서는 왜 부동산 투자를 할때 시세분석을 잘 해야하는지의 필요성에 대해 적으려고 합니다.
일반 매매를 하실때에는 한국감정원이나 KB부동산에서 평균 매매시세가격을 제공해 주고 있습니다.
https://blog.naver.com/schollar/221701219582

전국주택가격동향조사: 2019년 11월 1주 주간아파트 가격동향

한국감정원 "전국 아파트값 0.04%, 전세 0.06% 상승"2019년 11월 1주 주간아파트 가격동향 발...

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https://blog.naver.com/schollar/221675197168

10월 7일 기준 『[주간] KB부동산 Liiv ON 주택시장동향』조사결과

안녕하세요 건강한 투자자 갱구닷 입니다.KB부동산 리브온에서 매주 발표하고있는주택시장동향 조사 결...

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빌라나 주택 상가의 경우에는 국토교통부 실거래사 사이트에서 실거래 가격을 확인 해볼 수 도 있죠

https://blog.naver.com/schollar/221622963865

[갱구닷 칼럼] 부동산 투자 너무 쉽게 하는 방법 1탄![손품편]

 

부동산 경매와 공매로 투자하시는 분들은 감정평가 금액을 보고 투자하시는 분들도 있는데 이는 굉장히 잘못된 투자 방법 입니다.

왜 잘못된 것일까? 2가지 이유가 있습니다.

1. 감정평가금액은 경매입찰기일 최소 6개월전에 이루어진 것이다!
현재의 감정평가금액이 아니라는 것이죠, 6개월 사이에 시세가 올랐을 수도 있고
오히려 내려갔을 수도 있습니다.
여러차례 유찰이 된 물건의 경우 감정평가된 날짜가 1년이전인 경우도 허다 합니다.
왜냐구요? 대부분 신건에 입찰은 잘 안하기 때문이죠
특히나 서울 같은 경우 자고 일어나면 1억이 올라가는 상황에서 6개월 전 감정평가
금액이면 .....그걸보고 투자하시는 분은 하수 중의 멍멍 하수 입니다.

2. 감정평가금액이 정확하지 않을 수 있습니다.
대부분 감정평가금액이 비교사례감정법을 통해 감정평가를 하게 되는데요
비교대상이 다르면 감정평가 금액도 달라 질 수 있는 것입니다.

바로 1번과 2번 두가지 내용을 토대로 실제 사례 물건을 예시로 들어 보겠습니다.

감정평가금액
16억7500만원 vs 21억900만원

위 감정평가 금액은 동일 물건 입니다.
16억7500만원은 경매로 나왔을 때 감정평가된 금액이고
21억900만원은 공매로 나왔을 때 감정평가된 금액 입니다.

◆ 경매

◆ 공매

위 사진에서 보이는 것처럼 경매로 나온 물건은 감정평가일이
2018년 10월 19일 입니다.

딱 10개월 뒤에 공매로 나온 동일한 이 물건은 감정평가일이
2019년 8월 29일 입니다.

감정평가금액을 믿지 못하는 이유 첫번째
바로 감정평가일이 이렇게 10개월 차이밖에 나지 않음에도 불구하고 10개월 사이에 감정평가금액이

4억 3400만원의 차이가 발생 합니다.
뉘...집 개이름도 아니고 말이죠

이쯤되니 충북 청주 부동산 시장이 그렇게 핫했었나? 10월사이에 4억이라니??
충북과 청주 청주에서도 상당구의 주간 아파트 매매 시세를 알아보았습니다.

충북지역의 2018년 1월부터 현재까지 아파트 매매 주차별 시세 입니다.
2018년1월부터 한번도 플러스 전환된적이 한번도 없습니다. 주구장창 마이너스 상태이죠

그럼 청주는 어떨까요?

청주도 마찬가지 입니다. 주간 아파트 시세가 2년넘게 플러스로 돌아선 적이 안보입니다.

그럼 청주 상당구는요?

청주 상당구도 마찬가지 입니다.

아파트 시세마저 이렇게 2년가까이 하락세로 돌아서는데 근린상가 시사게 10개월만에 4억이 넘게 올랐다?
이해가 안되죠?

 

이렇듯 부동산 투자하실 때에는 일반 매매로 하시든 경매로 투자하시든 공매로 투자하시든
현장 답사 임장은 필수이며
임장 하실 때 공인중개사 사무실은 최소 3군데 이상 둘러보시고
물건지에도 아침에 한번 점심에 한번 저녁에 한번 주말에 한번
이런식으로 최대한 많이 둘러 보시는게 좋습니다.
볼 때마다 새로운 것들이 눈에 들어올 겁니다.

제발 현장 임장도 없이 정확한 시세 분석도 없이 묻지마 투자식으로 투자해서 소중한 자산을
잃어버리는 실수를 범하지 않기를 바라는 마음에서 칼럼 작성 하였습니다.

감사합니다.

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현재 제 블로그 새해맞이 이벤트 중입니다^^
내일까지 마감이니 D-1 하루 남았습니다.
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[이벤트] 경자년 2020년 새해 복 많이 받으세요 덕담 목표 공유 이벤트

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