[경매] 아싸가 인싸가 되는 순간! (유찰은 대체 왜 시킨거야?)

안녕하세요 건강한 투자자 부반 입니다. 부에~반하다

부동산 법원 경매는 왜 입찰 할까요?
당연한걸 왜 물어보냐구요?
맞습니다.

일반 매매거래보다 저렴하게 부동산을 구입하고 싶어서죠
저 또한 이유는 같습니다
부동산 경매가 갖고 있는 장점은 정말 많습니다.

부동산 경매의 장점
저렴하게 부동산을 구입이 가능하다
고로, 향후 임대나 매매 차익 시 일반 매매보다 수익률이 좋다
대출이 유리하다
경제적 자유를 달성하기 위한 가장 현실적인 방법
부동산 투자 경매 하시는 분들은 미래지향적 배울점이 많다

 

근데 지역에 따라서는 저렴하게 부동산을 구입하려고 했으나 오히려 경쟁 시스템으로
인해 이게 저렴하게 낙찰 받은건지, 일반 부동산 매매 즉 급매 보다 더 비싸게 낙찰 받은건 아닌지 생각 들때가 있습니다.

오늘 그런 물건을 하나 가져와봤습니다.

경기도 광주시 삼동 115-15 롯데파크빌 입니다.
2019타경2447
전용 21.3평의 다세대 빌라 입니다.

감정가는 1억5000만원
1회 유찰 때 1억500만원
2회 유찰 때 7350만원
3회 유찰 때 5145만원

근데 낙찰가는??????
1억 730만원
1회 유찰된 1억500만원보다 230만원 더 비싼 금액
대체 왜?????????
왓 떠 뻑!!
그것도 무려 23명이 입찰 했습니다.
1회 유찰 2회 유찰 3회 유찰 때까지 그 누구의 관심도 받지 못했다가
왜 이제와서야 이런 높은 가격에 낙찰이 되었을까요?

더 놀랄만한 사실도 있습니다.

대항력이 있는 임차인이 존재 했다는것입니다.
대항력 다들 아시죠?
보증금이 변제되지 않으면 임차인의 보증금 3000만원을 최고가 매수인 즉 낙찰자가
인수하게 됩니다.

만약 100% 인수하게 된다면

낙찰가 10730만원 + 임차인 보증금 3000만원
= 1억3730만원

감정가보다 1270만원 가량 저렴하게 낙찰받은 것입니다!
이정도면 다세대 빌라이기 때문에 일반 매매에서도 충분히 가격조정이 가능 할 수 있으며
궂이 명도협상 까지 해가면서까지 이 금액에 낙찰받을 이유가 없습니다.

입찰자가 23명이나 들어왔기 때문에 다른 이유가 있을수도 있습니다.
다른사람 눈에 보이지 않던 이 물건의 미래가치를 누군가 발견했지만 그게 이미 소문이 나서
뒤늦게 부랴부랴 입찰에 뛰어든 것일수도 있죠

과연 이 물건에 입찰한 23명은
23명의 바보들일까요?
23명의 진정한 투자 고수들일까요?

토지이용계획원을 한번 볼까요?

보이시는 것처럼

주거개발진흥지구
제2종 지구단위계획구역

이 눈에 띕니다.

광주시 제2018-384 호

2025 지구단위계획 재정비 도시관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시

1. 지구단위계획(구역)에 관한 “광주시 도시관리계획 재정비”에 대하여 「국토의 계 획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 따라 다음과 같 이 도시관리계획 결정(변경) 고시(시 결정사항, 4차)하고, 같은 법 제32조 및「토지 이용규제 기본법」 제8조 규정에 따라 지형도면을 승인하고 이를 고시합니다. 2. 관계도서는 광주시청(도시계획과)에 비치하여 일반인에게 보이고 있습니다.

2018년 9월 14일

 

고시도면 상세정보

 

경기도 광주시 삼동2 지구단위계획 고시와 도면 입니다.
현재 진행 상황을 자세히 봐야겠만 위 사실만으로도 투자자들의 눈길을 살만 하네요

 

 

두번째 이유는

2019년 5월28일 임차인이 권리신고를 했고 배당요구 신청을 했습니다.

얼마를요?

바로 3000만원을요

 

근데 근저당권자인 신협에서 2019년11월29일 무엇을 했죠?

바로 배당배제 신청서를 제출 하였습니다.

 

배당배제 신청서는 임차인이 실제 거주하고 있는 임차인이 아닌 위장임차인일 가능성이 큽니다.

그럼 보증금 3천만원은 낙찰자에게 인수되는 사항이 아닐수 있뜻이죠

 

그렇게되면 이 물건은 대항력 없는 임차인으로 바뀌게 되고 안전한 물건으로 탈바꿈해

투자자들의 눈길을 다시 살만 하겠습니다.

 

이미 이 물건은 누군가에게 낙찰이 되었고 내 물건이 아니기에 자세한 내용은 여기까지 작성하겠습니다.
왜 23명이 입찰하였고 왜 3회나 유찰되었는데 1회유찰 가격보다 더 높은가격에 낙찰이 되었는지 조금 이해가 되시나요?

이렇듯 투자는 항상 공부가 필요하며
투자자의 눈에는 다른 일반 사람들에게 보이지 않는 투자의 길이 보입니다.

 

 

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