[경매] 권리분석 가등기 2탄 소유권이전 vs 담보가등기 무엇이 더 위험할까요?

 

안녕하세요 건강한 투자자 부반 입니다. 부에~반하다

 

지난 시간 가등기중에 소유권이전 청구권 가등기에 대해 먼저 포스팅을 올렸었죠

 

1탄 :가등기의 종류는 여러가지, 소유권이전청구권? 담보가등기? 부동산 경매 투자에서 살아 남는 법!<- 보러가기

 

원치 않게 아침 출근시간이 늦어 소유권 이전 청구권 가등기에대해서만 포스팅을 하게 되었는데,

이번시간엔 담보가등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

다시한번 복습 차원에서 가등기가 무엇인지 먼저설명 드리겠습니다.

 

가등기

본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기

 

부동산 물권 또는 임차권의 설정 이전 변경 소멸의 청구권을 보전하려 할 때

그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어 확정될 것일 때

그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것!

 

그렇다면 가등기 종류중의 하나인 담보가등기는 무엇일까요?

 

담보가등기는

돈을 빌리고 저당권이나 근저당권을 설정 대신에 하는 등기 입니다.

 

조금 어렵죠?

예를들어보겠습니다.

 

김민아가 부반이에게 돈을 빌린 경우 부반은 김민아의 부동산에 근저당을 설정할 수도 있지만

채무를 변제하지 않을 경우 해당 부동산을 부반의 명의로 변경하거나 혹은 경매로 넘기는 경우를 말해요

 

 

더 쉽게 말하자면,

돈을 빌려주고 갚지 못하면 대신에 그 집 내가 가질께! 아니면 그 집 내가 경매 넘길께

라고 생각하시면 쉽습니다.

 

 

근저당은 소유권까지 갖을 순 없지만 담보가등기는 소유권을 가져오거나 경매로 넘길 수 있어

근저당보다 더 쎈 느낌이 듭니다.

 

근저당 설정안하고 왜 담보가등기를 설정할까요?

 

보통 채권자는 돈을 빌려줄 때 근저당권을 이용하는데요, 담보가등기를 설정하는 이유는

가등기가 절차가 더 간단하고 비용면에서도 저렴하기 때문입니다.

또, 근저당권의 경우 돈을 받을 수 있는 선택지가 경매로 넘겨 매각대금으로 배당을 받아 채권을

회수하는 방법밖엔 없지만,

담보가등기의 경우에는 경매 신청을 하는 방버도 있지만, 소유권을 취득할 수 있어 선택권이 하나

더 있다는 장점이 있습니다.^^

 

가등기의 주의할 점

 

과거엔 가등기가 등기에 기재될 때 친절하게 소유권이전청구권 가등기인지, 담보가등기인지 친절하게

나와있으면 좋겠지만 실상은 그렇지가 않았습니다.

대부분이 순위보전 형식으로 되어 있기 때문에 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 가등기인지

알수가 없었죠

 

특히 경매 투자를 할 때 가장 먼저 권리분석을 하게 되는데 권리분석을 하는 이유는 바로

인수사항 때문이죠,

내가 이 물건을 낙찰받게 되었을 때 내가 인수해야될 사항이 있는지 없는지에 따라

투자 수익률도 달라지고, 자칫 잘못하면 인수할 사항이 없는줄 알고 입찰했는데 알고보니 인수사항이

생기게 되면 오히려 더 비싸게 주고 사는 투자에 실패하는 상황이 발생 할 수도 있었습니다.

 

그러나!

이제는 등기부에 "소유권이전청구권가등기"인지 "소유권이전담보가등기"인지 표시가 됨과 동시에 대물반환예약이라는 등기원인까지 명시가 되기 때문에 경매에 참여하실 때 권리분석이 훨씬 수훨해 졌다는 점!

꼭 기억하세요^^

 

세상 참 편해졌죠? ㅎㅎ

 

그래서 담보가등기는 사실 선순위든, 후순위든 낙찰되면 인수사항이 없기 때문에

크게 걱정할 필요가 없습니다.

 

	선순위 가등기	후순위 가등기
소유권이전청구권가등기	인수	소멸
담보가등기	소멸	소멸

위 표에 보시는 것처럼 선순위 가등기 + 소유권이전청구권 가등기인경우에만 낙찰 시 인수되니

주의하시면 되고

나머지 상황에서는 낙찰받게 되면 인수되는거 없이 모두 소멸되니 안심하셔도 됩니다.

 

이상 가등기에 대해 모두 알아보았습니다.

유익하셨나요?^^

 

유익하셨다면 구독, 공감, 알림, 댓글 남겨주세요~

필자에게 아주 큰 힘이 됩니다^^

감사합니다.