가등기 소유권이전청구권가등기? 담보가등기? 부동산 경매 투자에서 살아 남는 법!

안녕하세요 건강한 투자자 부반 입니다. 부에~ 반하다^_^

부동산 경매 투자함에 있어 가장 먼저 만나야 하는 부분이 권리 분석 입니다.
부동산 투자를 할때 권리를 잘 못 분석하게 되면 일반 매매에서도 문제가 발생될 수 있지만,
부동산 경매 투자에서는 자칫 잘못하면 낙찰받고도 소유권을 빼앗기거나
낙찰금 이외에도 다른 권리나 추가비용을 인수해야하는 상황이 발생 될 수 있기 때문이죠
재테크에서 가장 중요한건?
바로 소중한 내 자산을 지키는 것 입니다.
이번 시간엔 가등기 에 대해 알아 보겠습니다.

가등기 란?
= 순위를 지키기 위해 임시로 하는 등기

등기의 설정 이전 변경 소멸에 대한 청구권을 보전하려 할 때
또는 청구권이 시기부 조건부 이거나 장래에 확정될 때
본등기의 순위를 보전하기 위해 하는것을 "가등기" 라고 합니다.

쉽게말해, 나중에 할 등기를 순위를 보전받기 위해 미리 해두는 것이라고 생각하면 쉽습니다.

가등기의 종류

ㅇ 소유권이전 등기
ㅇ 근저당권 설정등기
ㅇ 전세권 설정등기
등
모든 등기는 가등기의 대상이 됩니다.

※ 설정이나 이전 등기 뿐만 아니라 변경, 말소 등기도 가등기를 할 수 있습니다.

위에 여러가지 가등기 종류들이 있지만,
부동산 경매 투자할 때 권리분석에 큰 영향을 미치는 가등기는 소유권이 관한것이 대부분이니
참고 바랍니다.
그럼 부동산 경매 혹은 공매 투자를 할때 소유권에 관한 가등기 중 하나

소유권이전청구권 가등기
(이하 '소유권 가등기')

용어 그대로 '소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기에 올려놓는 것' 을 말합니다.

※ 가등기는 그 자체만으로는 사실 등기로써의 효력은 없습니다.
가등기가 본등기를 하면 그 본등기의 순위가 가등기의 순위에 의해지고,
즉, 대항력의 순위가 가등기를 한 때로 소급하게 되는 것이죠
그래서, 소멸하지 않는 선순위 가등기는 위험합니다.

소유권이전 청구권 가등기는 왜 등록할까요?

부동산을 매매 계약을 할때 나부반이가 EXO 첸 에게 주택을 사들이는 매매계약을 맺으며
사정이 있어 잔금 지급일을 1년 후로 정했다고 가정해 보겠습니다.

그런데 1년 사이에 EXO 첸이 미희에게 그 주택을 다시 매도하면 나부반은 손해를 볼 것입니다.

물론 EXO 첸이 2중 매매라는 불법행위를 해서 손해배상 등 책임을 물을 수 있겠지만,
소송을 걸어야하고 그 기간도 오래걸릴뿐더러 매우 복잡한 데다가 나부반이 입은 손해를
온전히 보상받을 수 있다는 확신도 없죠..

그렇다고 매매계약과 동시에 소유권을 이전해 달라고 EXO 첸에게 요구해봐야 잔금을 받기도 전에
소유권을 넘겨줄 리 당근 빠따 없겠죠
소유권일 잔금도 받기전에 넘겨줄 사람이 있을까요? 설사 그렇다고해도 소유권을 미리 넘겨주였는데
나부반이 잔금을 지급하지 않을 수도 있기 때문 입니다.

이런 경우 매매계약과 동시에 소유권 이전 등기의 시점을 미리 확보하기 위해 예비로
등기하는것이 바로소유권 이전 청구권 가등기 입니다.
또, 매매계약을 체결하기 전에 장래에 체결할 매매계약을 예약하기 위해서도 소유권 이전 청구권 가등기를
설정할 수 있습니다.

 

담보가등기는 2편에서 다시 다루겠습니다. 감사합니다^^

담보가등기란?
= 채무자 소유 부동산을 담보로 돈을 빌려주었는데, 안갚으면 어떡하지? 찜찜해
그럴때 등기에 등록하는게 담보가등기!

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