부동산투자 할 때 조심! 간주매매사업자 적발 시 세금 폭탄 당할 수 있다

안녕하세요 건강한 투자자 부반 입니다.

부에~반하다

 

기술도 없고, 부모덕을 볼것도 아니고, 딸린 자식은 쑥쑥 커가고

내 노후준비, 자식 키울 걱정, 부모님 효도하는것..

 

이런 생각이 들때 나에게 돈이 정말 많다면 얼마나 좋을까 생각을 합니다.

권투 황제 플로이드 메이웨더가 말했죠

돈이 전부는 아니지만 돈만한 것도 없다

-플로이드 메이웨더-

메이웨더의 말에 공감을 많이 하게 됩니다.

돈이 물론 전부는 아니지만, 자본주의 시장에서 돈이 없다면 이 세상에서 살아가기

힘듦을 뜻하니까요

 

저는 고등학교때까지 공부는 중간 이하였고, 대학교도 지방에 있는 수능점수에 맞춰서

들어가는데 건축학과를 갑니다.

나름 흥미롭고 재미있었지만 역학이라는...녀석을 만났죠

건축은 수학이 정말 많이 들어갑니다 ㅋㅋㅋ

그리고 군대를 다녀오고 현금수송, 멤버십카드회원모집, 카드분실예방센터, 통신회사 등

기술이 크게 필요없는 회사를 다녔고 현재도 다니고 있습니다.

(혹시 부반이가 어떻게 살아왔는지 궁금하시다면 영상 시청 해주세요

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28살에 지금의 와이프를 만나 아이둘이 태어난 순간 눈 앞이 캄캄

(아마 이 세상 아이들 가진 모든 부모들의 생각일 것임)

내 노후는, 아이들은 어떻게 키우고, 직장은 언제까지 다닐까, 앞으로 필요한 돈은?

와..큰일났다 큰일났어 발등에 불이 떨어졌죠

그 뒤로 독서루틴, 새벽기상루틴에 빠져들면서 부동산이라는 녀석을 만나게 됩니다.

특히 부동산 경매, 공매를 말이죠

 

흙수저로 태어나 변변한 기술력 하나 없는 저에게 부동산은 자산을 모아줄

빛과 같은 존재로 보였습니다.

 

열정적으로 부동산 경제 자기계발 관련 책들을 무섭게 파고 들다보니

조금씩 부동산 경제에 눈이 띄이기 시작했고, 본격적으로 투자를 하게 되었죠

공격적인 경매와 공매투자로 주택과 토지가 늘어나면서 점점 고민이 생깁니다.

 

사업자를 내야하나, 임대사업자, 매매사업자, 1인법인?

그러다 아직은 아니라는 결론이 나오고 그냥 일반인 신분으로 투자를 계속하게 되죠

 

그러다 걸리는 부분이 바로 간주매매사업자 입니다.

 

간주매매사업자란?

쉽게말해 부동산 매매 전문 사업자가 아닌데 일반인 신분으로 부동산 매매가 자주 이루어지면

사업자로 간주해서 세금을 부과시키겠다는 뜻입니다.

자발적 매매사업자	부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
간주 매매사업자	사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

곧 부동산 매매를 1년에 여러채 사고 팔고 하려면 자발적으로 사업자 등록을 해서

세금 제대로 내라는 의미 입니다.

 

위 기준은 100% 맞지는 않습니다.

판례에서 보면

위 기준에 맞지 않더라도 전체적으로 사업목적을 갖고부동산 매매업을 영위한 데 대하여

처분청이 이 건 종합소득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다

라고 명시 하고 있습니다.

 

그러나 일반 개인이 돈 좀 벌어보겠다고 경매나 공매 혹은 급급매 물건을 받아서

상반기에 매수 1회, 매도 2회

하반기에 매수 1회, 매도 2회

를 하였다면 세금을 부과하지 않겠으나 만약 매년 마다 저 기준대로 사고 팔고 한다면

처분청에서 세금을 부과할 수도 있으니 조심하셔야 합니다.

 

난 안걸릴꺼야~ 근데 걸리면 어떻게 되는데?

간주매매사업자로 지정이 되면 정말 무섭습니다!

이유는 바로 "부가가치세" 때문이죠

양도차익이 났든 안났든 간에 무조건! 무조건! 내가 팔았던 금액 중에서 건물 부분의

10%를 부가가치세로 내야 하는 것입니다.

신축건물일 수록 건물가치가 높기 때문에 부가가치세가 많이 나오겠죠

부동산은 금액대가 높기 때문에 부가세 10%를 무시할 수가 없습니다.

1억에 대한 10%만해도 1천만원이 부가가치세로 부과될 수 있기 때문이죠

거기서 끝이 아닙니다. 매도 한 날부터 부가가치세가 밀린것으로 간주하여 밀린 가산세까지

납부하게 될 수 있으니 금액은 더 커질수가 있는 것이죠

 

특히,

경매로 취득한 부동산의 경우 부가가치세가 포함되어 있지 않으므로, 나중에 매입세액공제를

받을 수도 없습니다.

대형평수 보유자	전용 85㎡ 초과  주택 매도시 건물분 부가가치세 과세
타소득 많은자	근로소득, 사업소득 등 타소득과 합산과세로 높은 세금 추징
감면주택 보유자	양도소득세 감면 적용 배제

 

간주 매매사업자에 안걸리는 방법이 있을까요?

 

간주 매매사업자 대상이 되는것은 반기별로 매수 1회 매도 2회로 기준은 말씀드렸으나

100% 그 기준만 가지고 판단하지 않으며 세무당국의 재량이 많이 개입이 될 수 밖에 없습니다

안전하게 운영하시는것이 좋으며

Tip 을 드리자면

1과세기간 내에 매수가 1건 있을경우 매도는 1회만 하시는것이 좋으며

1과세기간 내에 매수가 없다면 매도는 2회까지 하시는것이 좋습니다.

만약 1과세기간 내에 매도가 없다면 매수는 마음껏 하셔도 됩니다

아쉬우니까 마지막 Tip 하나 더 드리고 마치겠습니다.

 

대형주택 85㎡ 초과주택은 부가가치세 과세를 피하려면 2년이상 거주하시고, 임대주택으로 등록하시고,

1세대 1주택 비과세 등으로 만들어서 매도하시는것이 부가가치세 과세를 피하는 방법이니

꼭 이거해주세요

 

이상 간주매매사업자에 대해서 알아보았습니다.

 

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