이축권 건축법 시행령 재개발 보상 개발제한구역 내 이축권이란?

안녕하세요

건강한 투자를 추구하고 경제적 자유를 꿈꾸는

부반입니다.

부에~반하다^^

그린벨트 (개발제한구역)

: 도시의 무분별한 확산을 방지, 도시주변의 자연환경을 보전하는 것!

개발제한구역(그린벨트) 투자는?

공기도 좋고, 환경도 좋고, 산업단지 등이 지어질 지역에 투자한다고 생각하시면 좋다.

그린벨트, 개발제한구역은 앞으로 개발될 가능성이 큰 지역을 뜻합니다.

미리 선점할 수 있으면 하는게 좋은거죠?ㅎㅎ

이축권

부알못 부린이 부동산을 전혀 알지못하는 분들이 이해하기 쉽게 설명드리면

땅에 주택을 지을수 없는곳에 주택을 지을 수 있게 권리를 주는것을 이축권이라 한다.

그린벨트 내 거주하던 주민이 부득이한 사정으로 기존 주택을 유지하기 어려운 경우

인근 지역에 새로운 땅을 마련해서 새로운 집을 지을 수 있는 건축권리증 같은 것!

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전문용어로 이축권이란

택지개발사업, 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비사업 등

수용방식으로 공익목적의 개발사업이 진행되는 경우

사업시행자가 토지 등 소유자 및 세입자에게 보상금과 더불어

보상 차원에서 지급하는 권리, 흔히 딱지 라고 불린다.

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더불어 개발제한구역 내 주택신축이 가능한 이축권 또는 딱지라 일컫는다

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이축권은 1회에 한해서 다른 사람에게 매매할 수 있다.

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이축권 종류 3가지

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1. 도로이축권

2. 재해이축권

3. 일반이축권

도로 이축권

그린벨트에 주택이 도로 등으로 수용될 경우 다른 지역으로 이축 할 수 있는 권리

공공 이축권, 도로 딱지 라고 불린다.

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재해 이축권

홍수, 태풍 등으로 유실된 경우 6개월 이내 행사 할 수 있는 이축권

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일반 이축권

그린벨트 지정 이전에 타인이 토지 위에 주택을 건축하여 살다가

주택의 증축 개축이 필요하나 토지 소유자의 동의를 얻지 못할 경우

이축을 할 수 있는 권리

용마루권, 용마루딱지 라고 불린다.

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신축이 가능한 경우

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개발제한구역 내에서는 (그린벨트 내) 원칙적으로 주택이나 건축물 신축이

거의 불가능에 가깝다고 보면 된다.

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그러나, 다음의 경우 신축이 가능하다.

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▶ 개발제한구역 지정 당시 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정당시부터

기존의 주택이 있는 토지인 경우

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▶ 농업인에 해당하는 자로서, 개발제한구역안에서 기존의 주택을 소유하고 거주하는자가

영농의 편의를 위해 자기소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장이나 과수원안에

주택을 신축할 수 있다.

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▶ 공익사업과 재해로 인한 이축으로, 주택의 소유자가 철거일 또는 재해를 입게 된 날

당시의 자기 소유 토지로 기존 주택이 소개하는 시.군.구(자치구) 내의 지역이나,

연접된 시.군.구로서 기조 ㄴ주택으로 2km 이내인 지역으로

이축하는 경우 신축이 허용 된다.

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● 이축 가능 조건

1. 그린벨트 내 본인 소유토지가 있으며, 우량농지가 아닐 것

2. 기존주택으로부터 2km 이내 일 것

3. 국가하천으로부터 500m 이상 떨어져 있을 것

4. 새로운 진입로 설치가 필요 없을 것

5. 전기,수도.가스 설치가 피룡 없을 것

※ 공익사업이나 재해로 받은 이축권/건축입지 요건

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☞ 결론 : 주거환경 이축으로 외딴집이나 고속도로 또는 철도변에 있는 주택 등 해당된다.

주거환경이 굉장히 심하게 불량한 경우 해당된다.

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음식점 신축

개발제한구역 내 음식점을 신축할 수 있는 조건은

개발제한구역 내 5년이상 거주자 또는 개발제한구역 지정 당시 거주자 이여야 한다.

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이 경우, 건축물의 연면적은 300㎡ 이하 이여야하며,

인접한 토지를 이용하여 200㎡ 이내의 주차장을 설치 할 수 있는데

음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지는 원래의 지목으로 환원된다.

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▶ 건폐율 60% 이하, 높이 3층 이하, 용적율 300% 이하

기존 면적을 포함 연면적 300㎡ 까지

(단, 5년이하 200㎡, 5년이상 232㎡, 지정당시 거주자 300㎡)

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휴게음식점, 일반음식점을 건축 할 수 있는 자는 5년이상 거주자에 한한다.

이 경우 연면적 300㎡ 이하, 인접한 토지를 이용하여 200㎡ 이하의 주차장 설치 가능

그러나 이후 건물의 용도를 변경할 경우 원래 지목으로 환원 된다.

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부동산 투자 이축권 투자 주의사항

극히 제한적인 조건때문에

원주민으로부터 이축권을 구입하거나

원주민의 명의로 증축, 개축하거나 이축을 한 후

자신의 명의로 소유권을 이전하는 방식은

외지인이 개발제한구역안에서 투자할 수 있는 유일한 대안이다.

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이축권 매입 시 매우 주의를 기울여야 하는데,

이축권의 대상이 되는지 진위여부를 필수로 확인해야한다.

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토지대장, 개발제한구역 건축물관리대장, 재산세 과세대장 및 과세영수증 등

입증서류를 통하여 확인 필수!

해당 시.군의 담당부서에 문의하여

기존 토지의 이축권 행사 여부 등도 필히 체크!

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또한, 건축에 필요한 여타사항은 일반 건축물과 다르지 않아 건축법 등 타법에

저촉되는 사항을 확인하는것은 기본입니다.

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이축권 딱지 투자 방법

1. 외지인이 이축권을 매입하여 건물을 지을 수 있다.

2. 이축권 매입 신축 주택은 단독주택에 한한다.

3. 이축권이 생길만한 주택을 미리 구입하는것이 좋다.

4. 기존 거주자가 지을 지은 후에 그 집을 매입하는 방식이 가장 일반적이다.

5. 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서 등 검토하고

현존 여부를 확인한다.

6. 이축권 시세를 확인한다.

7. 가장 중요한 것은 해당지역 시청 앞 건축설계사무소, 토목설계사무소에서 미리 확인을 한다.

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이축권 매입을 위한 계약 시 원주민이 건축허가까지 받아주고

소유권을 이전해준다는

특약을 달아 사후에 발생할 수 있는 문제의 소지를 없는 것이 좋습니다.

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https://blog.naver.com/schollar/221986750227

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