[서평] 열정이넘쳐의 돈되는 재건축 재개발 2

열정이넘쳐의 <돈되는 재건축 재개발2>

재개발 완벽 분석

업그레이드 된

돈되는 재건축 재개발 2

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이번엔 재개발이다!

1) 왜 지방 재개발 시장에 주목할 때인가?

2) 규제 없고, 투자금 적고, 수익률 높은 지방은 어디일까?

3) 복잡하고 까다로운 재개발 구역, 어떻게 분석해야 할까?

4) 감평가를 예측하여 선진입하는 방법은 없을까?

5) 이것만 알아도 대박! 주요 도시 사업장 체크리스트 공개

열정이넘쳐

- 2006년 부동산 투자를 시작한 실전투자가, 강사, 작가

- 베스트셀러 『돈되는 재건축 재개발 1~2권』 저자

- 前 모토롤라코리아 연구원

- 前 국방과학연구소 연구원

- 네이버카페 ‘열정이 넘치는 투자 모임(열투모)’ 리더

- 現 열정부동산공인중개사무소 대표

 

[저서소개]

2017년 돈되는 재건축 재개발1권

2019년 6월 15일 돈되는 재건축 재개발 2권

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열정이 넘쳐로 활동중인 이정열님의 "돈되는 재건축 재개발2편"

1편은 재건축에 대한 내용이 주된 내용이었다면 2편은 재개발에 대한 내용을 주된 내용으로 다루어져 있습니다.

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부동산 투자자라면 아시겠지만 정말 다양한 투자 분야가 있습니다.

상가투자, 토지투자, 지분권투자, 경매 투자자, 공매 투자자, 갭투자자, 분양권 입주권 투자자 등

정말 다양합니다.

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이 모든 분야를 다양하게 섭렵하는 분들도 있지만, 사실 모든 분야를 섭렵하기란 공부해야하는 양만도 엄청나기 때문에 왠만해선 어렵습니다.

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부동산 투자 고수라는 분들은 모두 한두분야 많으면 세분야 에서 투자방법을 터득하여 그 분야에서 수익과 경험을 쌓아가는 것 입니다.

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열정이넘쳐님이 출간한 돈되는 재건축 재개발2는 제목에 나와있는 그대로 재건축 물건, 재개발 물건만 전문적으로 분석하여 투자하는 고수 입니다.

더 자세히 이야기하면

재건축, 재개발 되기전​에 그 물건의 가치를 분석하여 저렴하게 선 매수하여 사업시행인가, 관리처분인가, 일반분양 시점, 착공 시점, 준공 시점 등 가장 수익이 많이 날 것으로 예상되는 시점에

물건을 매도하여 수익을 보는 방법 입니다.

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책의 목차는

챕터 1. 바야흐로 재개발 투자의 시대

정부의 과도한 부동산 규제로 인해 투자처가 마땅치 않은 시점에 모든 현금 부자들이 서울과 규제지역인 수도권에 투자하려고 하는 시점에 저자는 투자의 눈을 돌려 지방의 재개발 시장에 주목하라고 하고 있다.

지방 시장이 뜰 수 밖에 없는이유

지방 재개발 시장의 투자에 대한 오해와 진실에 대해 설명해주고

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책의 서론은 재개발과 재건축의 차이점 사업의 진행과정 재개발 기본용어

비례율의 함정, 계약면적과 조합원 분담금의 관계, 재개발에서 세대당평균대지지분 활용법에대해

설명 하고 있다.

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재건축 재개발 물건에 투자 방법을 잘 모르는 사람은 현재 물건의 가격이 저렴한지 고가인지만 보고 투자를 판단한다.

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기부체납 비율이 어떻게 되는지 파악을 하고, 현금청산자 숫자를 파악하고 재개발의 경우 보상비 및 이주비가 어떤식으로 지급이 되는지 그로인해 나의 투자금이 실제 어느정도가 투입될지 분석이 필요한데 그런 과정은 생략하고 내가 가지고 있는 자금이 이 물건을 살 수 있는지 없는지만 보고

투자를 한다는 것이다.

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재개발 물건에 투자할때 주의할점

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비례율

비례율은 재개발 재건축 사업성을 보여주는 지표입니다.

보통 비례율이 100% 를 넘기면 사업성이 좋다는 것이고, 100% 이하라면 사업성이 낮은 것으로 판단 합니다.

다만 비례율은 조합이나 시공사에서 비용을 산출 할 때 조율을 할 수 있습니다.

맹목적으로 믿을 순 없지만 비례율 계산을 통해 여러분이 직접 계산도 가능합니다.

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비례율 산정 방식

｛(종후자산평가액 - 총 사업비) / 종전 자산평가액 ｝ X 100

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※ 종후 자산평가액 : 일반분양 수입 + 조합원 분양 수입

※ 종전 자산평가액 : 조합원들의 종전자산의 감정평가액의 총합

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감정평가액

조합원분들이 대부분 감정평가액이 높게 나오면 좋다고 생각 합니다.

그러나 감정평가액이 높게 나온다고 무조건 좋은 것은 아닙니다.

좋을 수도 있고 좋지 않을 수도 있다는 뜻입니다.

그리고 조합원 분양을 하게 될 때 조합원 분양가 - 감정평가액 = 부담해야할 금액 으로

잘못알고 계시는 분들이 계십니다.

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정확한건

조합원 분양가 - 권리가액 = 조합원이 부담해야할 금액

입니다.

※ 권리가액이란 감정평가액 X 비례율 = 권리가액

입니다.

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그리고 감정평가액이 1억이지만 비례율이 90%라면 권리가액은

1억 X 90% = 9천만원

이 되는 것이죠, 조합원 분양가가 3억이라고 가정하면

3억 - 권리가액 9천만원 = 2억1천을 납부해야 분양받을 수 있는 것입니다.

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이때 중요한것이 바로 비례율 입니다.

감정평가액이 동일하게 1억이지만 비례율이 사업성이 좋아 110% 라고 가정하면 어떻게 될까요?

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감정평가액 1억 X 110% = 권리가액 1억1천만원

조합원 분양가가 똑같이 3억이라고 가정하면

3억 - 권리가액 1억1천만원 = 1억9천만원

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비례율에 따라 같은 감정평가액이더라도 2천만원이나 차이가 날수도 있는 것이죠

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이주비 = 이사비

재건축 재개발 물건에 투자하고 권리처분인가를 받고 건물 철거를 하게되면 살고 있는 사람들은 완공때까지 살아야할 집이 필요합니다.

이때 시공사 측에서 이사비를 지원해주게 됩니다.

근데 이사비를 그냥 공짜로 주는것이 절대 아닙니다.

시공사에서 무이자 또는 저렴한 이자로 선 대출을 해주는 것입니다.

이사비를 받게 되면 나의 투자금을 줄일 수 있습니다.

그래서 재건축 재개발 물건에 투자할 때에는 조합원에 꼭 이사비 지원 계획이 어떻게 되는지

확인을 필수로 해야 합니다.

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※ 주의할 사항은 법인으로 소유하고 있거나 토지만 소유한 분들은 이사비(이주비) 가 안나올 수 있습니다.

그리고 규제지역 내 재개발 재건축 물건에서도 이주비가 안나올 수 있으니 주의가 필요합니다.

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위에서 언급한 비례율에 영향을 주는것이 있습니다.

바로

총사업비

입니다.

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총사업비의 70%~80% 의 비용이 공사비 입니다.

공사비는 평당 시공비로 계산을 하게되는데 이때 분석할 때 많이 오해하는 부분이 있습니다.

바로 평당 시공비를 전용면적으로만 계산하시는 분이 있는데요 아주 잘못된 계산입니다.

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전용면적 + 공용면적 = 공급면적

공급면적 + 기타 공용면적 = 계약면적

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평당시공비는 바로 계약면적 기준으로 산정하기 때문에 계약면적 X 평당 시공비를 계산해야

재개발 재건축 지역의 정확한 시공비를 산정 할 수 있습니다.

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세대당 평균 대지 지분

세대당 평균 대지지분은 재개발 재건축 지역의 사업성을 분석하는데 보조 지표 자료로 활용 할 수 있습니다.

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세대당 평균 대지지분이 높으면 아파트를 지을 때 더 넓은 평수의 세대를 더 많이 지을 수가 있습니다.

여러분, 평수가 작은게 더 비싼가요? 평수가 더 넓은게 가격이 비싼가요?

당연히 평수가 더 넓은게 더 비싸겠죠

그럼 시공사 입장에서는 더 넓은 평수의 세대가 더 많아야 사업성이 좋겠죠

평수가 더 넓은 세대를 더 많이 더 적게 지을 수 있는지 사전에 분석하는 것이 바로

"세대당 평균 대지지분" 입니다.

세대당 평균 대지지분은 재건축이냐, 재개발이냐에 따라 계산 방식이 조금 다릅니다.

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재건축

세대당 평균 대지지분 = 총 대지면적 / 기존 아파트 세대수

재개발

(구역의 총 대지면적 / 기부채납 면적) /신축 아파트 세대수

※ 재개발 지역은 기부채납 비율이 천차만별

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챕터 2. 재개발 투자의 기본은 감정평가액 추정

챕터 2 에서는 감정평가액을 추산할 수 있는 방법에 대해 서술 하고 있습니다.

감정평가액을 추산할 수 있다면 현재 거래되는 물건이 재개발이 되었을 때 현재 마이너스 피로 거래가 되고 있는지 플로스 P 가 얼마정도에 형성되어 있는지 미리 파악해 볼 수 있습니다.

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P 가 덜 형성되었을 때 사업성을 분석하고 감정평가액을 산출하여 미리 물건을 선점하고 있으면

누구보다 더 많은 수익을 가져갈 수 있습니다.

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감정평가액은 재개발 재건축이 진행되는 과정에 따라 프리미엄 (P) 의 형성 금액이 달라집니다.

당연히 재개발 재건축 진행이 빠를 수록 프리미엄이 더 많이 형성 되겠죠

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빌라의 감정평가액을 계산하는 방법은

재개발 재건축 인근 주변 빌라들이 공동주택공시가격 대비 얼마의 비율로 거래가 이루어 지고있는지를 먼저 파악 합니다.

그럼 공동주택공시가격 대비 1.3배 로 거래된다든지 1.5배로 거래된다든지 파악이 될 것인데

최대한 많은 사례를 가져오는게 좋습니다.

사례가 많을 수록 데이터는 평준화가 될것이고 그 데이터는 좀 더 정확해 질 것이기 때문이죠

그럼 주변 빌라들이 공동주택공시가격 대비 평균 몇배 이상으로 거래가 되는지 확인이 될 텐데

그것을 내가 투자하려는 재건축 재개발 지역의 투자하려고하는 물건을 대상으로 대입을 시켜보는 겁니다.

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주변 빌라들의 최근 실거래가의 공동주택공시가격 비율이 1.5배가 나왔다고 가정하고

내가 투자하려는 물건이 1억에 매물이 나왔는데 해당 물건의 공동주택 공시가격이 5,500만원 이라면

공동주택공시가격 5,500만원 X 비율 1.5배 = 약 8,250만원이 됩니다.

이때 내가 1억에 이 물건을 매수한다면 프리미엄을 약 1,750만원을 더 주고 사게 되는것으로 판단하면 되겠죠

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ㅁ 공동주택공시가격이란?

https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=5744727&cid=43667&categoryId=43667

공동주택 공시가격

ㅁ 공동주택공시가격 확인 사이트

https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미

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그 외 단독주택 감정평가액 추정하는 요령

감정평가의 핵심은 금액이 아니다.

투자금 vs 수익률, 무엇이 우선일까?

한 번 투자로 아파트가 2채! 원플러스원 분양이란

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에 대한 내용을 챕터 2에서 담고 있다.

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챕터 3. 수익성 분석의 절대무기 재개발 재건축 체크리스트

챕터 3 는 저자가 정말 작심하고 본인의 투자기법을 숨김없이 모든것을 과감히 오픈을 한것이라

책을 읽는 나로써도 굉장히 깜짝 놀랐던 부분이다.

이 체크리스트대로 투자만 하면 실패 확율과 리스크를 많이 줄일 수 있을 것이란 생각을 한 부분 이다.

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열정이넘쳐 저자 이정열님은 투자기법 체크리스트를 공개적으로 오픈한 이유는 재개발 재건축 분야에 투자할 때 묻지마 투자를 하시는 분들이 너무나 많았고 손해를 보는 분들을 볼 때 마음이 많이 아팠다고 합니다.

그래서 과학적 접근의 필요성을 인식하여 직접 체크리스트를 만드셨다고하는데요

마인드와 체크리스트를 만든것까지 정말 대단하시다는 말밖에 나오지 않습니다.

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체크리스트는 열정이넘쳐 저자님의 순수한 의도로 투자기법을 오픈한것으로

자세한 설명은 생략하고 직접 책을 구입해서 읽기를 권장합니다.

다만 참고만 하실 수 있도록 책에 있는 체크리스트 하진 하나 올리도록 하겠습니다.

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서평

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책을 읽고 난 후 책의 내용도 아주 우수 했지만

열정이넘쳐 저자님은 마음이 참 따뜻한 분이시구나

혼자가려는 분이 아니라 함께 가려고 하는 분이시구나

이 책이 공개가 되면 경쟁자가 더 많아지고 치열해질텐데 공개하기까지 고민이 많으셨을텐데

참 대단하시다

라는 생각을 하였습니다.

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두번째는, 책을 다 읽고나니 나도 분석만 제대로 하면 재건축 재개발 물건에 투자할 수 있겠구나

투자할 때 리스크를 줄이고 수익성을 분석하고 어느시점에 매도해야할지 알고 투자를 할 수 있으므로

투자에 대한 자신감이 생기게 되었습니다.

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세번째, 재개발 재건축에 대해 잘 모르고 있었거나 오해하고 있었던

감정평가액이 아닌 권리가액

비례율이 사업성을 나타내는 지표

총 공사비가 무엇무엇으로 구성되어있는지

재개발 재건축에 대한 지식을 넓히는 계기가 되었다는점 너무 좋았습니다.

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